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REIT, i motivi del successo

Andrew Cox, Product Manager del Global Property Securities Team di Schroders, spiega le caratteristiche principali di questi strumenti finanziari. I REIT (Real Estate Investment Trusts) stanno crescendo rapidamente in tutto il mondo e il 2007 si preannuncia come un altro anno di espansione di questo comparto.

di Rocki Gialanella 12 feb 2007 ore 12:23
Cos'è un REIT?

I REIT sono un modo diverso di investire in beni immobili; nello specifico, sono uno strumento che consente agli investitori di accedere non soltanto al mercato nazionale, ma anche a quelli esteri. In termini semplici, il REIT (Real Estate Investment Trust) è una società quotata che possiede e gestisce beni immobili commerciali fruttiferi. La società è per lo più esente da imposte sugli utili, ma è tenuta a versare una quota elevata dei propri profitti agli investitori sotto forma di dividendi, soggetti a imposizione fiscale. In sostanza, possiamo dire che i REIT offrono agli investitori un potenziale di guadagno e di rivalutazione del capitale equivalente a quello generato dall'investimento diretto in beni immobili.

Poiché i REIT sono società quotate in Borsa e l'investimento minimo può essere addirittura di qualche euro, l'investimento è molto accessibile a tutti gli investitori. Allo stesso tempo, la diversificazione tra numerose proprietà, settori e aree geografiche, accanto ai report degli investitori ufficiali e alla corporate governance, si traducono in vantaggi per gli investitori.

I tipici vantaggi offerti da un REIT sono i seguenti:

- accessibilità, poiché le azioni sono quotate in Borsa;
- soglia dell'investimento minimo ridotta, addirittura nell'ordine di qualche euro;
- diversificazione tra numerosi immobili, settori e aree geografiche;
report dell'investitore ufficiale e corporate governance

Perché i REIT sono divenuti così popolari e perché sono stati introdotti?

I REIT esistono in altri paesi da molti anni e si sono rivelati uno strumento semplice ed efficace per acquisire beni immobili. Negli USA, i REIT hanno reso agli investitori circa il 15% l'anno negli ultimi 17 anni, durante i quali si sono registrati solo tre anni di performance negativa, di cui due nel bel mezzo del boom tecnologico. Molti investitori sono attratti dalla struttura dei REIT per la facilità di accesso al mercato e per la liquidità che offrono. L'immobiliare si è rivelato una classe di asset chiave, grazie alla prospettiva di allettanti rendimenti a lungo termine e di diversificazione. Visto il crescente appetito per i beni immobili, ci si attende che la domanda di questi strumenti continui ad essere sostenuta da parte di tutti i tipi di investitori, soprattutto quelli che necessitano di liquidità giornaliera o di mezzi flessibili per acquisire esposizioni all'estero.

Per quanto riguarda i governi, in molti casi sperano che i REIT rappresentino uno strumento d'investimento immobiliare più regolamentato, trasparente e flessibile rispetto a quelli attualmente disponibili. Per esempio, nel Regno Unito, il governo auspica di poter sviare gli investitori da altri investimenti immobiliari più rischiosi, come gli immobili residenziali "buy-to-let" (acquistati per essere affittati) ad alto grado di leva finanziaria.

Da tre anni a questa parte, i REIT (Real Estate Investment Trust) sono uno degli argomenti preferiti del settore immobiliare. Ora che anche l'Italia ha approvato la legge sulle Società per l'investimento immobiliare quotate (SIIQ), la cui entrata in vigore è prevista per la metà del 2007, che il Regno Unito ha introdotto questo tipo di struttura il 1° gennaio e che la Germania continua a registrare progressi su questo fronte, quale tipo di impatto è prevedibile che i REIT esercitino sul mercato dei titoli immobiliari globali? È giustificabile tutto questo entusiasmo?

Pur essendo una novità per alcuni paesi d'Europa, in altre nazioni i REIT esistono ormai da diversi anni, dimostrandosi uno strumento efficace e regolamentato per acquisire proprietà immobiliari. Negli USA, i REIT hanno reso agli investitori circa il 15% l'anno negli ultimi 17 anni, durante i quali si sono registrati solo tre anni di performance negativa, di cui due nel bel mezzo del boom tecnologico.

Come si comporteranno i REIT?

Dipenderà dalla performance degli immobili sottostanti, non da ultimo determinata dalla loro gestione e dalle condizioni del mercato locale. Prevedere i rendimenti del mercato immobiliare globale è pressoché impossibile e questa è una delle ragioni per cui sosteniamo la necessità di un'allocazione strategica e diversificata per offrire un portafoglio bilanciato.

Gli investitori devono essere consapevoli della natura mutevole dell'universo dei titoli immobiliari globali e delle possibili conseguenze. L'arrivo dei REIT molto probabilmente non produrrà un enorme cambiamento, ma i diversi tipi di leggi sui REIT esistenti in tutto il mondo ne hanno diversificato l'evoluzione. In Francia, per esempio, nel 2003 abbiamo assistito all'immediata conversione di tutte le principali società immobiliari in REIT, seguita dal lancio di altri nuovi REIT. Il Regno Unito ha adottato per lo più questo modello. In gran parte dei mercati asiatici, i REIT tendono ad essere strumenti gestiti dall'esterno, oppure sostanzialmente fondi quotati, che coesistono con le tradizionali società immobiliari. In tutti i mercati ci attendiamo delle nuove IPO a seguito dell'introduzione del REIT, vista l'efficacia della struttura e la domanda per questa classe di asset.

L'introduzione di REIT sembra migliorare il mercato dei titoli immobiliari in generale. Molti investitori lamentano da sempre un'insufficiente trasparenza delle società immobiliari. L'arrivo dei REIT ha stimolato dei miglioramenti su questo fronte, soprattutto grazie agli sforzi di promozione del settore compiuti da organismi come l'EPRA (European Public Real Estate Association). Ciò ha determinato un maggiore interesse nel settore, accanto ad una gestione più efficiente e, presumibilmente, quindi, a ritorni più elevati.

Sebbene la struttura dei REIT sia importante e consenta l'apertura dei mercati, l'elemento più rilevante è l'esposizione nelle proprietà immobiliari sottostanti e i rendimenti che i loro gestori sono in grado di generare. Il valore di una proprietà può essere incrementato aumentando gli affitti e l'attrattiva dei beni agli occhi dei potenziali acquirenti, per esempio mediante il prolungamento della durata di un contratto di locazione. Sono questi gli elementi che influenzano il valore del REIT.

Sebbene i REIT rappresentino effettivamente una sorta di "sportello unico" per l'acquisizione di asset immobiliari, quest'approccio necessita di un'attenta considerazione. I REIT, infatti, sono specializzati in uno o due settori del mercato immobiliare, piuttosto che nel mercato "generale". Inoltre, ciascun team di gestione dei REIT avrà esperienze e, soprattutto, capacità diverse.

Su un fondo azionario europeo, per esempio, tutti i gestori hanno a disposizione la stessa scelta di azioni. Per un fondo immobiliare, invece, la continua gestione e acquisizione di immobili è determinante ai fini dei rendimenti. Una volta che un REIT ha acquisito un edificio, nessun altro potrà possedere lo stesso bene. Di conseguenza, è probabile che la dispersione dei ritorni sottostanti tra i REIT sia più elevata di quella dei fondi azionari, rendendo quindi ancor più importante la diversificazione e un'approfondita analisi della loro natura. Per questa ragione, possedendo una serie di azioni nel quadro di un fondo gestito, è sensato diversificare attraverso REIT differenti, magari mediante un fondo titoli immobiliari.

Il comparto immobiliare viene considerato oggi una componente chiave dell'allocazione di asset strategica, poiché è opinione diffusa che le sue caratteristiche di rischio/rendimento siano molto interessanti. Il crescente universo dei REIT all'estero rappresenta una soluzione semplice ed efficace all'esposizione immobiliare globale. Investendo a livello internazionale, gli investitori possono beneficiare di una maggiore diversificazione e possono accedere ad un numero più elevato di opportunità. Accanto all'interesse strategico alla base dell'acquisizione di beni immobili, le allettanti opportunità offerte da numerosi mercati immobiliari di tutto il mondo rappresentano per gli investitori una stimolante motivazione.

Come avviene l'accesso degli investitori ai REIT? Un REIT realizza un'allocazione immobiliare?

I REIT vengono venduti e acquistati sui mercati azionari locali, proprio come avviene con qualsiasi altro titolo. Sebbene i REIT offrano quello che potremmo definire uno "sportello unico" per acquisire allocazioni immobiliari, quest'approccio richiede un'attenta analisi. I REIT, infatti, sono specializzati in uno o due settori del mercato immobiliare, ma non nel mercato "generale".

Inoltre, ciascun team di gestione REIT avrà esperienze e, soprattutto, capacità diverse. Nell'ambito di un fondo azionario europeo, per esempio, tutti i gestori hanno a disposizione la stessa scelta di titoli (p.es. MSCI Europe). Per un fondo immobiliare, invece, la continua gestione e acquisizione di immobili è determinante ai fini dei rendimenti. Una volta che un REIT ha acquistato un edificio, nessun altro potrà possedere lo stesso bene. Di conseguenza, è probabile che la dispersione dei ritorni sottostanti tra i REIT sia più elevata di quella dei fondi azionari, rendendo quindi ancor più importante la diversificazione e un'approfondita analisi della loro natura. Per questa ragione, possedendo una serie di azioni nel quadro di un fondo gestito, è sensato diversificare attraverso REIT differenti, magari mediante un fondo titoli immobiliari.




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