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Le OPA sui fondi immobiliari: il caso Fondo Delta

A cavallo tra luglio e agosto su Delta Immobiliare sono state lanciate tre offerte pubbliche di acquisto volontarie: quella lanciata da Mars Grafton è ancora in corso

di Edoardo Fagnani 13 set 2016 ore 12:48

Se per Piazza Affari e in generale per i mercati azionari internazionali lo scorso mese è stato l’agosto meno interessante degli ultimi anni, lo stesso non può dirsi per i fondi immobiliari italiani. Per il comparto, infatti, è stata un’estate caldissima, caratterizzata dal lancio di diverse offerte pubbliche di acquisto.
Tra i protagonisti di queste “battaglie” a suon di offerte e controfferte c’è anche “Delta Immobiliare – Fondo comune di investimento immobiliare di tipo chiuso”, organismo di investimento collettivo del risparmio alternativo, di diritto italiano, istituito e gestito da IDeA FIMIT SGR.

 

FONDO DELTA IMMOBILIARE, IN COSA INVESTE

borsa_3Il fondo Delta Immobiliare, quotato dall'11 marzo 2009 nel Segmento MIV di Borsa Italiana, è stato istituito il 21 febbraio del 2006 e scadrà il 31 dicembre 2017.
Nella scheda di presentazione di Delta Immobiliare è evidenziato che il patrimonio del Fondo è investito in beni immobili con destinazione alberghiera, direzionale, commerciale, logistica e industriale, con particolare riguardo ad immobili con destinazione alberghiera, ricettiva, turistico-ricreativa. Inoltre, il patrimonio del Fondo può essere investito anche in operazioni di sviluppo, valorizzazione immobiliare di aree e in immobili da risanare, ristrutturare, riconvertire o restaurare, da concedere in locazione o da cedere sul mercato con un significativo valore aggiunto in termini di plusvalenze realizzabili.

 

FONDO DELTA IMMOBILIARE: LE 3 OPA

Proprio a cavallo tra luglio e agosto su Delta Immobiliare sono state lanciate tre offerte pubbliche di acquisto volontarie, rispettivamente da GSF Eagle Opportunity, Navona Value Opportunity e da Mars Grafton (quest’ultima società di diritto lussemburghese che fa riferimento a PW Real Estate Fund III, una Limited Partnership costituita per investire nel settore immobiliare e nelle opportunità legate al settore immobiliare in Europa).
E se le prime due offerte, aventi ad oggetto un numero massimo di quote del Fondo pari a 1.263.194, si sono concluse il 12 agosto con adesioni minime, quella lanciata da Mars Grafton, avente ad oggetto massime 2.069.269 quote (che rappresentano la totalità delle quote del Fondo) è ancora in corso e terminerà il 23 settembre rispetto alla precedente data di scadenza fissata per il 9 settembre. La decisione è stata assunta in seguito all’incremento delle adesioni registrato negli ultimi giorni in coincidenza col termine della pausa estiva del mese di agosto.

 

FONDO DELTA IMMOBILIARE L’OPA DI MARS GRAFTON

borsa-italianaNel dettaglio, l’offerta lanciata da Mars Grafton prevede la corresponsione di un prezzo di 65 euro per ogni quota portata in adesione.
L’ammontare offerto incorpora un premio del 18,8% rispetto al valore della quota del fondo dell’8 luglio e del 51,4% rispetto alla media ponderata dei prezzi ufficiali nei dodici mesi precedenti la pubblicazione del prospetto dell’offerta. Inoltre, l’offerta rappresenta un premio rispettivamente del 12% e del 15% rispetto alle migliori offerte presentate dagli altri due concorrenti.
Mars Grafton ha segnalato che il corrispettivo presenta uno sconto pari al 29,11% rispetto al valore complessivo netto del Fondo al 31 dicembre 2015 di pertinenza di ciascuna quota (pari a 91,697 euro, NAV pro quota). Inoltre, alla data dell’8 luglio 2016 lo sconto tra il valore della quota rilevato sul mercato (54,73 euro) e il NAV pro quota risultante dalla relazione sulla gestione al 31 dicembre 2015 (91,697 euro) risulta pari al 40,31%.
A prima vista lo sconto tra prezzo offerto da Mars Grafton e il valore del NAV sembra molto elevato. Tuttavia, alcuni analisti segnalano che il NAV dei fondi immobiliari non riflette necessariamente il valore atteso dell’investimento, in quanto non vengono considerate le peculiarità delle asset class immobiliare oggetto di investimento e non sono incorporate le incertezze legate all’assenza di controllo e di scarsa liquidabilità dell’investimento. Non va trascurato, infatti, che i limitati volumi di scambi vanno a influenzare anche il prezzo a cui poter vendere le quote del fondo sul mercato. Inoltre, esiste anche la possibilità per le società di gestione di posticipare la dismissione del patrimonio immobiliare; in questo caso la valutazione espressa dal NAV andrebbe anche differita nel tempo.
A livello empirico, prendendo come riferimento alcuni fondi in liquidazione entro la fine del 2016, l’osservazione degli sconti sul NAV mostra come, all’avvicinarsi della data di dismissione delle attività, il NAV va a convergere con il prezzo di borsa, con un’accelerazione di questa tendenza nelle ultime sedute.
Infine, gli analisti segnalano che alcuni fondi con scadenza prevista a fine 2017, nella prima parte dell’anno hanno iniziato un’attività di adeguamento del valore del patrimonio immobiliare in vista della liquidazione.

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