Da questo punto di vista, un'analisi interessante è quella delle influenze generazionali sui prezzi degli immobili. Questa analisi si basa sull'osservazione che la tendenza ad acquistare (o vendere) immobili è strettamente legata alla fascia di età di appartenenza.

In particolare, uno studio effettuato sul mercato immobiliare statunitense ha evidenziato che le persone dai 25 ai 60 anni tendono ad essere acquirenti netti di case, mentre successivamente diventano prevalentemente venditori (vedi grafico sottostante). In particolare la fascia di età tra i 35 e i 50 anni presenta la massima propensione all'acquisto combinata con la massima capacità di spesa.

Da quanto precede, è evidente che se gli sviluppi demografici portano un aumento della fascia di età 35-50, ciò dovrebbe contribuire ad un generale aumento della domanda di immobili (e quindi del loro prezzo) e viceversa. Inoltre, un forte aumento della popolazione oltre i 65 dovrebbe aumentare l'offerta di immobili (deprimendone quindi i prezzi).

In tutti i paesi occidentali si è registrato un Boom di nascite tra il 1946 e il 1968 (il così detto Baby Boom); successivamente il tasso di natalità è decisamente diminuito (soprattutto in Europa). Da quanto precede è evidente che nei prossimi anni la generazione del Baby Boom comincerà ad entrare nella fascia di età più "a rischio" per gli immobili.

Come mostra il grafico successivo, la prima "ondata" di "baby boomers" statunitensi sta per entrare nella fascia di età oltre i 65 anni, aumentando la percentuale di popolazione più propensa alla vendita che all'acquisto.

E' evidente infatti che sovrapponendo i due grafici precedenti si deve concludere che c'è la concreta possibilità che Milioni di case vengano messe sul mercato statunitense dalla generazione del Baby Boom (concentrata attualmente nelle due colonne centrali). Se così dovesse essere è plausibile ipotizzare una tendenza di lungo termine meno brillante che nel passato, quando cioè la generazione dei Baby Boomers è stata un acquirente netto sul mercato.

E in Italia?

Anche nel nostro paese gli sviluppi demografici non sembrano indicare tendenze di lungo termine particolarmente positive per il mercato immobiliare. Il grafico sottostante mostra come nel prossimo ventennio vi sarà un progressivo aumento della fascia di età oltre i 55 anni e una forte diminuzione di quella tra i 25 e i 55 anni. Nei prossimi 20 anni quindi aumenterà proporzionalmente la fascia di popolazione tendenzialmente più propensa alla vendita di immobili e diminuirà quella tendenzialmente più propensa all'acquisto (a meno ovviamente di dinamiche di immigrazione molto significative).

In conclusione, se si ritiene che la "teoria demografica" possa avere una sua validità, si deve concludere che le prospettive di lungo termine del mercato immobiliare dei paesi occidentali sono quantomeno incerte e in paesi come l'Italia, dove è prevista una diminuzione assoluta della popolazione, c'è da sperare (almeno per quanto riguarda il settore immobiliare) in un massiccio flusso di immigrazione dall'estero.

a cura di JC&Associati
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