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Il 2004, un buon anno per i fondi immobiliari

Gli eccellenti risultati realizzati negli ultimi tre anni non riflettono a pieno l’impennata dei prezzi degli immobili nelle diverse aree del pianeta. Ci sembra importante spiegare il perché di tale differenza a tutti i risparmiatori interessati ad investire in quote di fondi comuni immobiliari.

di La redazione di Soldionline 24 ott 2005 ore 16:26
La categoria dei fondi immobiliari si colloca nel novero degli strumenti del risparmio gestito che hanno offerto delle soddisfazioni ai propri sottoscrittori negli ultimi dodici mesi. Le performance positive sono state offerte sia dai fondi che adottano strategie di investimento basate sull'acquisto di titoli azionari facenti capo a società che operano nel settore delle costruzioni, sia dai prodotti che puntano sull'acquisto diretto di immobili. Il primo gruppo punta sull'incremento del valore dei titoli e sulla distribuzione di dividendi. Il secondo gruppo concentra la propria operatività sulla ricerca degli immobili che offrono le migliori prospettive sia in termini di rendimento da locazione, sia in termini di rivalutazione delle quotazioni di mercato.

Il patrimonio investito in questi fondi è cresciuto in modo esponenziale nel corso degli ultimi anni. Nonostante il successo commerciale dell'ultimo lustro, la quota percentuale di patrimonio ascrivibile a questi prodotti si posiziona su livelli molto contenuti rispetto al patrimonio complessivamente gestito dalle case di investimento. In realtà, i dati percentuali sono spesso fuorvianti. Il patrimonio medio investito in un fondo immobiliare (per quelli commercializzati nel Vecchio Continente si posiziona intorno ai 580 milioni di euro) è sette volte superiore agli ottanta milioni di euro gestiti mediamente da un fondo comune mobiliare europeo.

Per quanto riguarda i cinque fondi immobiliari di diritto italiano, il loro rendimento a un anno oscilla dal +11,8% ottenuto dal Euromobiliare Real Estate Equity Fund al + 19,5% realizzato dai money manager alla guida del Gestnord Azioni Edilizia. L'analisi dei rendimenti realizzati sulla distanza temporale dei tre anni evidenzia oscillazioni che vanno da un minimo del + 7,6% dell'Euromobiliare Real Estate Equity Fund al + 37,2% di Azimut Real Estate. La migliore performance ottenuta nel medio periodo è frutto di una ripartizione omogenea della maggior parte del patrimonio nei mercati immobiliari dell'Europa Occidentale, del Regno Unito e del Nord America. L'analisi del portafoglio del Gestnord Azioni Edilizia dimostra invece che la miglior performance a un anno sembra essere frutto di un'accorta strategia basata sulla diversificazione degli investimenti tra titoli immobiliari, industriali e finanziari.

Gli eccellenti risultati realizzati negli ultimi tre anni non riflettono a pieno l'impennata dei prezzi degli immobili nelle diverse aree del pianeta. Ci sembra importante spiegare il perché di tale differenza a tutti gli investitori interessati ad investire in quote di fondi comuni immobiliari. In primo luogo, i fondi immobiliari sono soliti non investire tutto il patrimonio a loro disposizione in immobili. Una buona parte dei money manager dedica una quota del patrimonio a titoli obbligazionari. A tal proposito, ricordiamo che i bond con scadenza medio- lunga hanno offerto ottimi ritorni in una fase caratterizzata da continue riduzioni dei rendimenti. L'investitore farà bene a non dimenticare alcuni importanti accorgimenti che riguardano sia la sfera fiscale sia quella contabile. Per quel che concerne la sfera fiscale, è bene ricordare che questi fondi procedono all'acquisto di immobili per beneficiare dell'introito dei canoni di locazione. Per quanto riguarda le modalità di calcolo delle quote, va sottolineato che i gestori sono tenuti annualmente a fornire una valorizzazione aggiornata degli immobili in portafoglio.

In secondo luogo, è importante sapere che i fondi immobiliari vengono gravati di commissioni superiori rispetto a quelle richieste dai fondi comuni mobiliari. I costi complessivi annui possono superare anche il 3%. In tutti i casi, il sottoscrittore che decida di acquistare oggi un certo numero di quote di un fondo immobiliare pensando di poter ottenere con relativa facilità gli stessi rendimenti degli ultimi anni, farà bene a non sottovalutare la scarsa probabilità che si ripetano le condizioni tanto favorevoli al mattone. L'investimento in quote di fondi immobiliari può però svolgere un ruolo importante nell'ambito di un portafoglio diversificato in virtù della bassa correlazione dei titoli del settore con i bond e le azioni degli altri settori.



Fondi esposti sui titoli del settore immobiliare
YTD %
A 1 anno %
A 3 anni %
GESTNORD AZIONI EDILIZIA
+2,5
+19,5
+12,7
AZIMUT REAL ESTATE
+0,5
+18,6
+37,2
DUCATO SET IMMOBILIARE
+0,9
+16,3
+14,3
PIXEL REAL ESTATE
+0,6
+14,2
+17,5
EUROMOBILIARE REAL ESTATE EQUITY FUND
+1,3
+11,8
+7,6
Primi 5 fondi di diritto italiano ordinati secondo le performance decrescenti a 1 anno
Dati aggiornati al 21 / 01 / 05


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