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Fondi immobiliari: alcune precisazioni su come funzionano

A differenza dei normali fondi di Investimento un “Fondo Chiuso” determina in partenza la propria dimensione e, una volta raccolto tutto il denaro, non è più disponibile ad altri investitori

di Redazione Soldionline
Articolo a cura di JCAssociati

Sollecitati da alcuni lettori, indichiamo alcuni elementi (da molti risparmiatori non conosciuti), relativi ai Fondi Immobiliari, che sono fondamentali per una scelta corretta e consapevole di queste tipologie di strumenti.

I Fondi Immobiliari sono “fondi chiusi”
A differenza dei normali fondi di Investimento, nei quali un investitore può sottoscrivere o riscattare liberamente le quote, andando ad aumentare o diminuire le disponibilità investibili del Fondo, un “Fondo Chiuso” determina in partenza la propria dimensione e, una volta raccolto tutto il denaro, non è più disponibile ad altri investitori.
I Fondi Immobiliari distribuiti in Italia ai risparmiatori privati però sono quotati alla Borsa Italiana, per cui chi li vuole comprare in un periodo successivo alla fase di sottoscrizione, lo può fare acquistando la quota come si farebbe come con una azione.
Ovviamente il prezzo di acquisto può essere diverso rispetto al “NAV” (cioè il valore dichiarato del portafoglio immobiliare).
Acquistare un Fondo Immobiliare ad una quotazione inferiore al suo “NAV” tuttavia non equivale necessariamente a fare un buon affare, visto che il valore di un portafoglio immobiliare non può essere certo. Vi sono infatti numerosi casi di fondi immobiliari che quotano cronicamente molto al di sotto del “NAV” dichiarato dal gestore.

I Fondi Immobiliari hanno una scadenza
Ogni fondo immobiliare ha una data di scadenza specificata sul prospetto; ciò significa che entro quella data il portafoglio di immobili deve essere stato liquidato e i soldi restituiti agli investitori.
Questo significa che i possessori di quote del Fondo, subiscono il rischio di oscillazione dei prezzi nella fase finale di vita dello stesso.
Questo rischio può essere tutt’altro che insignificante, come sanno bene p.es.gli investitori del Fondo “Portfolio Immobiliare Crescita”, andato in scadenza nella seconda metà del 2008, subendo quindi nella fase di vendita le conseguenze negative dell’esplosione della crisi.
In alcuni casi i gestori del Fondo possono chiedere una proroga o “periodo di grazia”, che non necessariamente viene accordato da Banca d’Italia e che comunque non può essere eccessivamente lungo (massimo due-tre anni).

I Fondi Immobiliari hanno leva finanziaria
La maggioranza dei fondi immobiliari opera anche attraverso la leva finanziaria, indebitandosi per investire una cifra maggiore rispetto a quella conferita dai sottoscrittori.
Ovviamente la leva consente guadagni maggiori in caso di salita dei valori degli immobili e viceversa. Inoltre, la possibilità di leva finanziaria può acuire le problematiche di smobilizzo in prossimità della data di scadenza sottolineate al punto precedente.

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