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Fondi chiusi immobiliari italiani: caratteristiche e peculiarità

Quella che è la categoria più importante dei fondi chiusi, cresce di numero ma fatica ancora ad assumere una sua fisionomia e avere un sufficiente numero di quote scambiate giornalmente. Ne deriva che costantemente il prezzo di Borsa è inferiore al valore contabile della quota (NAV)

di Mirco Leonelli

Come evoca la parola stessa, i fondi chiusi immobiliari investono il patrimonio raccolto in immobili in misura non inferiore ai 2/3 del valore complessivo del fondo; oltre agli stessi possono detenere anche diritti reali di godimento o partecipazioni di controllo in società immobiliari non quotate.

I fondi immobiliari possono essere classificati in diversi modi, a seconda del pubblico al quale si rivolgono (retail o investitori professionali), della politica di distribuzione dei dividendi (a distribuzione degli stessi o ad accumulazione nel caso in cui vengano reinvestiti nel fondo e non distribuiti) e, infine, a seconda delle modalità di acquisizione degli immobili (ad apporto qualora le quote vengano sottoscritte apportando beni, o non ad apporto).

In sede di collocamento la società emittente fissa la scadenza (che non può superare i 30 anni) e un obiettivo di rendimento annuo (la media di quelli quotati in Italia si aggira al 6% annuo composto) che ovviamente non è un promessa ma una semplice mission. Questo anche perché i rischi dell'investimento sono quelli tipici del mercato immobiliare e delle relative valutazioni. A questi vanno ad aggiungersi quelli derivanti dal mancato pagamento degli affitti degli immobili adibiti a questo scopo e la difficoltà a vendere gli stessi (che però viene ridotta procedendo a vendite dilazionate nel tempo).

Di fondamentale importanza è saper distinguere tra NAV (Net Asset Value) ovvero il valore patrimoniale del fondo diviso per il numero di quote in cui è suddiviso e prezzo di mercato al quale i fondi vengono negoziati. Il primo viene calcolato sulla base delle perizie e stime di esperti indipendenti circa il valore degli immobili nei quali il fondo è investito e pubblicato sui quotidiani a diffusione nazionale solo semestralmente. Il prezzo di mercato invece si forma giornalmente alla Borsa Italiana grazie all’incontro fra la domanda e l’offerta degli investitori. Tali valore quasi sempre divergono con quest’ultimo che è inferiore al NAV.

Molti studi sono stati fatti per cercare di dare una giustificazione a questo sconto "cronico" che in alcuni casi si aggira intorno al 30%-40%. La ragione principale è stata attribuita alla scarsa liquidità tipica di questi fondi. Sicuramente l'MTF classe 2, segmento nel quale sono quotati, è poco frequentato e gli scambi, già molto rarefatti, si concentrano su un numero ben definito di Fondi. Mercato che, proprio per queste caratteristiche, non prevede la negoziazione in continua ma solamente due aste.

Altri vedono lo sconto come la manifestazione esplicita del rischio che da oggi fino alla scadenza del fondo, giorni in cui si vendono gli immobili, i prezzi di questi ultimi scendano e che quindi il NAV sia solamente un valore di facciata, teorico, non garanzia di uguale entrata nel momento concreto della vendita degli assets. Questa teoria vorrebbe quindi lo sconto ridursi progressivamente, fino ad azzerarsi  il giorno di scadenza del fondo, data in cui tutte le plusvalenze vengono incassate.

Infine, una minima parte di tale sconto, può essere spiegata con la scarsa trasparenza e chiarezza nelle politiche gestionali di alcune SGR, poco affini ad aprirsi completamente al pubblico.


Mirco Leonelli   
mircoleo@libero.it

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