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Tasso d'interesse!
Due esempi:
1) Mutuo di 100000, tempo 10 anni, tasso dinteresse, 5% annuo. Come si calcola la rata?
2) Mutuo di 100000, tempo 10 anni, rata annuale 8000 euro. Come si calcola il tasso d'interesse?
Dai ragazzi non siate pigri!
santa ignoranza
Non e' colpa Vs ma della "santa ignoranza" che colpisce ognuno di noi. Il povero "bancario" che aveva provato a spiegare che c'e grossa differenza fra Euribor e Irs e' stato mangiato vivo, senza che nessuno di voi magari provasse a capire un po' meglio.
Vediamo se ci riesco io, ma senza che mi mangiate vivo pero'...:)
EURIBOR e IRS non sono tassi di emanazione bancaria, ovvero non sono tassi che le banche possono muovere a loro piacere, ma sono le medie di tassi a breve (Euribor - tassi interbancari fino a 12 mesi) e tassi sopra i 12 mesi IRS (Interest Rate Swap) che fissa tassi fino a 50 anni.
Il MERCATO DEI TASSI e' a mio parere il mercato piu' importante a cui sempre si deve fare riferimento per capire cosa' accadra' probabilmente all'economia nei prossimi 12 mesi.
MUTUI : Se voglio parametrare il tasso del mio mutuo ad un tasso variabile e' logico che essendo le rate al massimo semestrali l'euribor e' per forza il tasso di riferimento ovvero il mercato dei tassi a breve.
Chi deve affrontare un mutuo di breve durata, direi fino ad un max di 10 anni puo' anche affrontare questo tipo di indicizzazione con cuor leggero, sperando in un lungo periodo di tassi bassi (come l'attuale) anche perche' sono i primi anni quelli in cui la quota interessi e' la' piu elevata (i primi 3 anni di un mutuo a 10 anni valgono come i primi 8 circa di un trentennale).
Tutti gli altri devono secondo me (questo e' stato sempre) affidarsi ad un tasso fisso in cui la rata scaturita non incida piu' di 1/3 delle proprie entrate mensili..
QUESTA E' LA REGOLA, SANTA E DA APPLICARE SEMPRE...
Se voglio parametrare il mio mutuo ad un tasso fisso devo invece per forza adeguarmi ad un mercato dei tassi "previsionale" come quello dell'Irs che mi da una previsione su quali potrebbero essere gli interessi ottenuti o richiesti su investimenti a 30 anni.
Es oggi Euribor 3m e' poco piu' dell'1% - Irs a 30 anni il 4%.
Sono esattamente 300 pb di differenza.
Ad entrambi i tassi devo aggiungere il "famoso" spread, ed e' solo qua che potete misurare la bonta o meno della Vs banca.
Anche gli spread sono diversi. Il perche' e' semplice : i margini di errore sono piu' alti su previsioni di tassi (irs) che tassi gia' vigenti e rivedibili nel tempo (euribor).
Quindi facciamo un es. pratico :
Un mutuo a 30 a tasso variabile potrebbe avere oggi mediamente un tasso della prima rata attorno al 2.20% (spread 1.20)
Un fisso attorno al 6% (spread 2).
A Ottobre 2008...ma qui nessuno parlava io ho consigliato a molti di passare al fisso. La curva era inversa ed un variabile era attorno ad un 4 / 4.50 lo stesso dicasi per la conversione a fisso pur applicando un spread maggiore.
Quindi allora tasso fisso e variabile erano circa uguali, e nessuna banca che sappia io ha rifiutato la conversione al fisso. Magari qualche reticenza e voluta disinformazione per evitare le varie surroghe.
Per le conversioni di tasso si deve anche tener conto delle scadenza residue.Sempre.
Il MUTUO CON CAP (ovvero con tasso max applicato potrebbe essere una buona alternativa), ma attenzione agli spread ed ai costi o cavilli inseriti nel contratto.
Affidarsi al tasso BCE per il variabile potrebbe essere meno oscillannte e piu' stabile, ma pur sempre variabile, ma anche qui sempre attenzione allo spread.
La regola e' quindi quella sopra enunciata : per durate superiori a 10 anni sempre tasso fisso e che rimanga nelle vs capacita' reddituali ed attenti al miglior spread applicato.
CURVA DEI TASSI : dicevamo era negativa qualche mese fa' ora si e' di nuovo irripidita (tassi a lunga piu' alti di quelli a breve).
La curva negativa nella vecchia concezione di lettura e' sintomo di recessione economica e cosi' e' avvenuto.
La curva ripida prevede nell'ambito dei 12 mesi una ripresa economica o una spinta inflazionistica.
Io previsioni non ne faccio, anche perche' anche la curva non sempre e' la sacrosanta verita' anche se spesso non mente.
Scusate la prolissita' e spero di essere stato utile a qualcuno. Se invece no fa lo stesso e a presto.
R: santa ignoranza
Beh, Euribor e Eurirs non saranno di stretta emanazione bancaria ma non si può dire che non siano manovrabili dalle banche. Non ricordavo più molto bene e allora mi sono fatto un giro di wikipedia e ho trovato le seguenti definizioni:
------
L'Euribor (acronimo di EURo Inter Bank Offered Rate, tasso interbancario di offerta in euro) è un tasso di riferimento, calcolato giornalmente, che indica il tasso di interesse medio delle transazioni finanziarie in Euro tra le principali banche europee.
L' Eurirs (acronimo di Euro Interest Rate Swap, tasso per gli swap su
interessi) è il tasso di riferimento, calcolato giornalmente dalla
European Banking Federation, che indica il tasso di interesse medio al
quale i principali istituti di credito europei stipulano swap a
copertura del rischio di interesse.
------
e comunque che sia manovrabile o meno dalle banche o che sia funzione o meno della loro attività poco conta... tanto quando l'eurirs è basso i nostri amici bancari aumentano gli spread!
FURBINI! :)
R: R: santa ignoranza
C'è un particolare non trascurabile da considerare....il costo della struttura per concedere finanziamenti ed il rischio di non recuperare la somma investita o di ritrovarsi con immobili invendibili...vedi crisi del 1929. Una qualsiasi attività economica deve considerare il costo della struttura per svolgere l'attività stessa ed il rischio di mercato...Per cui è chiaro che quando i tassi sono più alti (con una forbice di tassi più ampia) e i rischi di mercato meno evidenti dato che siamo in una fase espansiva le politiche sono diverse. Le banche devono essere considerate operatori economici meritevoli di tutela come tutti...quando vai a consumare in un locale e paghi 15 euro ti scandalizzi? o in mille altri casi...
R: R: R: santa ignoranza
caro marcus, certo che mi scandalizzo se spendo 15 euri!
il problema è che mentre di locali ce ne sono mille milioni ed è probabile che spostandomi vada a spendere meno, con le banche questa cosa non è possibile farla: sono tutte d'accordo e la concorrenza non esiste :(
R: R: santa ignoranza
Lo spread ti posso assicurare e' sempre stato attorno i 200 pb da sempre per i tassi fissi. Aveva toccato limiti mini di 100 sui 20 y e 120 sui 25 y e 120/150 sui 30 y in periodi dove per assurdo era piu' conveniente per il cliente fare il tasso fisso (primavera 2008).
I tassi in questione sono poco manovrabili da parte delle banche. Anzi il repentino calo dei tassi a breve ha causato un problema non di poco conto sugli andamenti previsionali fatto in sede di budget 2008 alle banche che avevano previsto un Tit (tasso interno di trasferimento) ben piu' altro di quello che ora applicano su Sbf o scoperti alle aziende dove il parametro e' l'euribor.
Se fosse stato manovrabile non sarebbe accaduto credi a me...
scandaloso?
Non vedo niente di scandaloso in quello che viene riportato. E' quasi impossibile fare delle stime precise su quello che sarà l'inflazione e il livello dei tassi di interesse per i prossimi 25 / 30 anni. Quindi tale incertezza viene inglobata nel tasso fisso che risulta superiore a quello variabile a breve. In questa fase suggerisco di valutare un mutuo a tasso variabile con cap, che nel contratto fissa un livello massimo al tasso che la banca può applicare al mutuo. Altra tipologia interessante da valutare sono quei mutui che hanno come parametro il tasso di sconto BCE.
Come già detto da qualcuno nei commenti, fate molta attenzione agli spread e alle condizioni accessorie applicati dalle banche, perché queste rappresentano un parte sostanziale del "prezzo" del prodotto mutuo, da mettere a confronto fra una offerta e l'altra.
Cordiali saluti.
Penso non finirà mai...
Non è solo scandaloso ma è vero e prorpio strozzinaggio, se non scendiamo noi a fare la guerra conro queste lobby come vogliamo sperare che da soli si mettano in riga? Vedi i politici parlano di riduzione di sripendi e numeri di parlamentari ma quando lo faranno...mai, tanto noi stiamo a guardare loro come aumentano i loro conti bancari
gigi
ciao, oggi piu che guardare tra fisso e variabile sottolineerei la reticenza ad erogare mutui da parte delle banche!!! Vivo questo mondo da molto vicino e vi assicuro che oltre ad un esagerato aumento del prezzo da parte delle banche c'è una volontà a non erogare altro che portabilità dei mutui e surroga!!! Oggi sono scoparsi player nel mondo dell'erogazione dei mutui ed altre banche che hanno preso i " nostri soldi " grazie al decretone di berlusca stanno cercandosolo di mettere a posto le loro cose, i loro bilanci, senza erogare e rimettere liquidità sul mercato!!! risultato famiglie che non possono beneficiare dei tassi piu bassi e aziende che già in difficolta per via della crisi si ritrovano a dovere cercare soldi non si sa dove per risistemare i conti in banca!
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