Scenari Complessi Immobiliari: il requiem di Fannie & Freddie…?

lunedì, 11 gennaio 2010

Scenari Complessi Immobiliari: il requiem di Fannie & Freddie…?

Da ormai 4 anni condivido su vari siti alcuni possibili Scenari Complessi Immobiliari ( in particolare nella pagina dell’Agorà Borsa Immobiliare della CCIAA:  http://www.borsaimmobiliare.net/index.phtml?Id_VMenu=267 e nel mio Ambiente di Lavoro Collaborativo www.complexlab.com/Members/nicolaantonucci ).

Ancora nell’ultimo post del 27 novembre su questo stesso blog (“Dubai: cronaca di un crollo annunciato”), ho condiviso grafici e dati relativi al mercato immobiliare e ai suoi possibili scenari.

L’ultima notizia giunta dagli States merita però un approfondito brainstorming per valutarne le plausibili conseguenze, reputo ormai a breve: le agenzie di crediti fondiari (mutui) Fannie Mae e Freddie Mac, dopo essere state salvate nel 2007, dopo aver ottenuto la garanzia di un fondo da 400 miliardi di $, dopo aver richiesto altri 60 miliardi di $ due mesi fa, ora richiedono e ottengono un fondo di garanzia… illimitato!

Ma che significa ciò?  Valutiamolo con un brainstorming in due fasi: razionale e creativo.

FASE RAZIONALE:

Questo grafico (già condiviso e spiegato nel precedente post citato) mostra l’arrivo per fine 2009 / inizio 2010 di una nuova ondata di mutui americani (Alt-A, Option ARM, U-ARM) in scadenza a fronte di un mercato residenziale crollato rispetto al 2007.  La conseguenza di ciò è che le citate agenzie governative hanno già visto impennarsi il tasso delle insolvenze dei mutui da loro erogati e il tasso di pignoramenti, infatti (fonte: Mortgage Bamker’s Association – MBA):

• circa il 40% dei mutuatari con un contratto Option ARM sono insolventi;
• proprietari di case, con un buon storico creditizio, si trovano a fine 2009 in ritardo nei pagamenti a causa della crisi. Questa percentuale è salita dal 21% registrato un anno fa al 33% attuale con un incremento in soli 12 mesi di ben 10 punti percentuali;
• il 13% degli americani con mutuo (di qualsiasi tipo) sono in ritardo con i pagamenti o sotto pignoramento;
• il tasso di insolvenze ipotecarie negli Usa è volato al livello record di 9,64% a fine 2009 (5,8% sui soli mutui “prime” – quelli più affidabili…);
• i pignoramenti sui mutui prime, quelli più affidabili, e sui prestiti per la casa assicurati dalla Federal Housing Administration sono balzati ai massimi dal ‘79, arrivando a 3,32% !

Insomma: la dichiarazione di “stato di coma” delle agenzie Fannie & Freddie, con l’erogazione di un fondo garanzia illimitato (l’equivalente della morfina per i malati terminali!), è solo il penultimo atto di un processo degenerativo in atto, e tale “morfina” non potrà fermarne le cause, ossia il crollo del benessere economico degli americani che vivono livelli di disoccupazione record dagli anni ’30!

Anzi – l’approntamento di un fondo di garanzia illimitato anticipa ciò che da un anno scrivo sulla base del grafico su riportato e ben noto ai politici americani: sta per arrivare un nuovo tsunami ben più devastante di quello subprime del 2007, e con prevedibili ripercussioni sui mercati globalizzati.

Uno degli scenari razionali più plausibili attiene le conseguenze di tale crollo di benessere:  milioni di americani senza casa e senza i capitali inizialmente investiti, senza lavoro e senza la sicurezza che  il terrorismo ha già distrutto, non potranno consumare quanto il sistema economico americano, iper-drogato da decenni di credito facile, richiede per auto-sostenersi.

Tale depressione del sistema economico americano anticipa quanto sta già avvenendo in Italia – basta leggere i bollettini ormai quotidiani dei pignoramenti, delle aste giudiziarie, dei disoccupati sui tetti….

FASE  CREATIVA:

Il vero Talento della Complessità è saper immaginare scenari possibili prima e meglio di altri.

Lo sviluppo ed esercizio di tale Talento ha luogo solo attraverso una interattività dialogica con operatori e persone interessate, che stimolo su questo blog di ”Finanza Scientifica” e che spesso, grazie anche a te e ai tuoi commenti argomentati, funziona molto bene!

Partecipa e contribuisci con tuoi commenti per ricevere quelli interessanti di altri, secondo il principio “Givers gain!” (Chi dona, guadagna!) !

Per chi fosse invece interessato a partecipare attivamente e di persona a tale processo di Brainstorming di Scenari Creativi, propongo il seguente Workshop (scusate “la marchetta” – come direbbe qualcuno – ma campo anche di questo…):

Sulla base del successo delle prime due edizioni, è stato definito da OSMI – Borsa Immobiliare (CCIAA Milano) il calendario del I Semestre 2010 dei  “Workshop di Scenari Complessi Immobiliari”  ( locandina in calce):

- giovedì 28 gennaio 2010, ore 17:00 – 19:00

- giovedì 25 marzo 2010, ore 17:00 – 19:00

- giovedì 29 aprile 2010, ore 17:00 – 19:00

- giovedì 24 giugno 2010, ore 17:00 – 19:00

 presso OSMI – Borsa Immobiliare (CCIAA Milano), via Camperio 1, 20123 Milano, II piano

rivolto a operatori immobiliari e finanziari che intendano condividere e sviluppare un network di conoscenze per

affrontare l’attuale complessa situazione immobiliare e le sue future evoluzioni.

Quick Win – Benefici immediati:

Confronto con un network di altri operatori su attualità e prospettive prossime del mercato e della  professione immobiliare.

Acquisire una visione dei futuri scenari immobiliari più plausibili.

Ridurre il divario tra competenze immobiliari e finanziarie ( Finanza Immobiliare ).

Acquisire una autonoma metodologia per concepire, valutare e cavalcare imprevedibili scenari possibili ( Brainstorming Complesso ).

Affrontare scientificamente i fenomeni complessi e caotici, acquisendo consapevolezza delle Opportunità che offrono ( Finanza Scientifica ).

Per ulteriori informazioni:

sito (con scheda d’iscrizione):   http://www.borsaimmobiliare.net/index.phtml?Id_VMenu=270  (cliccando su “I prossimi Workshop di Finanza Immobiliare ” ),

oppure ci contatti a :  finanzaimmobiliare@mi.camcom.it   oppure  02 – 8515 4126