Dubai: cronaca di un crollo immobiliare annunciato
venerdì, 27 novembre 2009
Dubai: cronaca di un crollo immobiliare annunciato
Da molto tempo condivido su vari siti alcuni possibili Scenari Complessi Immobiliari ( in particolare nella pagina dell’Agorà Borsa Immobiliare della CCIAA:
http://www.borsaimmobiliare.net/index.phtml?Id_VMenu=267 ).
La notizia quindi della crisi da 60 miliardi di $ del fondo Dubai World non ci sorprende, sapendo ciò che è sfuggito a tanti lettori di giornali, ossia che l’Agenzia governativa americana Fannie Mae, erogatrice di mutui “certificati” (“agency”) e già salvata dal crack 1 anno fa, oggi chiede di essere aiutata con altri…. 60 miliardi di $ !
60 miliardi di $ è inoltre l’ammontare richiesto dal colosso assicurativo americano AIG… ben 3 volte però – per un totale di 180 miliardi di $ appena sufficienti a salvarla dal “bubbone” dei CDS ( Credit Default Swaps ) che hanno intossicato il mondo finanziario e assicurativo con un volume di titoli pari al Pil mondiale (54 trillion $)!
Insomma, si sta gonfiando lo tsunami immobiliare (quello vero dopo la “prova generale” della crisi subprime) sia a oriente (Dubai) sia a occidente (USA, come illustrato dal grafico qui di seguito già citato in questo post, che mostra l’ondata in arrivo di mutui rischiosi americani in scadenza e con insolvenze ormai arrivate al 9,7% e pignoramenti al 4,7% - livelli record dal 1972!).
In mezzo c’è l’Europa, e… in mezzo all’Europa c’è l’Italia, con la sua flessibile ma comunque debole struttura di Piccole-Medie Imprese ( PMI ) fortemente in crisi e i cui crediti bancari sono garantiti da… immobili (ancora!).
Quale il destino delle Imprese e degli Immobili italiani….?
Anche qui, ripeto un interessante grafico della Aberdeen Research, che mostra i ribassi immobiliari residenziali già avvenuti (valori inferiori in parentesi) e ribassi attesi (valori superiori) da qui al 2011 in una ventina di nazioni.
Insomma, questo nuovo tsunami innescato dall’overdose immobiliare mondiale sta per avventarsi sull’Italia da un doppio fronte che crea forte incertezza (sono tornati a salire sia i CDS che assicurano i Bond da insolvenza, sia quella “barbara reliquia” dell’oro – quali peggiori segnali di paura?!).
Per concludere, il mercato italiano è in catatonia da oltre 18 mesi, ma con prezzi in tenuta e pronti però, per pure “leggi fisiche”, a crollare tanto più rapidamente quanto più perdura questo stallo del mercato (“effetto terremoto”).
Come nelle analisi dell’Agorà di Borsa Immobiliare citate sopra, anche il grafico a “nido d’ape” edito da Reddy’s Group indica un possibile crollo del 30% del mercato residenziale italiano, pienamente in linea con la stima del crollo del 32% della Aberdeen Research (vedi sopra) entro la fine del 2010.
Cosa fare…? Vendere il “non-necessario” prima di una possibile devastante deflazione immobiliare ed economica, e osservare un culto incondizionato per la “ liquidità liquidabile “ pronta a cogliere le Opportunità da tale svalutazione di beni, immobili, imprese, ecc…
Chi volesse approfondire le origine dell’attuale crisi immobiliare può leggersi “L’Anti-Robin Hood : 6 mesi all’apocalissi immobiliare?” con un articolo del dicembre 2007 (ben in anticipo sull’attuale “Crisi Globale al Cubo” e… ancora attuale!); ecco il link: http://www.complexlab.it/Members/nicolaantonucci/articoli/l2019anti-robin-hood-6-mesi-all2019apocalissi-immobiliare/
Per chi fosse interessato a sviluppare in prossimi workshop di 2 ore il tema dei “ Prossimi Scenari Complessi Immobiliari ”, ecco il link all’Agorà di OSMI – Borsa Immobiliare della CCIAA di Milano: http://www.borsaimmobiliare.net/index.phtml?Id_VMenu=270
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programma di breve termine
Caro Nicola,
Da quel poco che riesco a capire leggendo le opinioni di molte menti che finora ho avuto modo di apprezzare ho deciso che : domani vendo casa mia, dopodomani compro oro per salvarmi dagli elicotteristi e a fine 2010 ricompro casa mia. Cavalco così sempre la cresta dell'onda dello tsunami globale, con un utile atteso di circa il 100% in un anno (-35% caduta della mia casa, +50% aumento dell'oro, + 10 % grazie alla mia capacita di contrattazione), ma dimmi:sono giusti i tempi?
Diventerò ricco alla faccia di tutti quelli che vogliono impormi i loro memi camuffati da grandi opportunità speculative, questi invece saranno risucchiati dai gorghi dell'onda da loro stessi alimentata! mi piace l'idea.
Cosa ne pensi?
Temo però che resterò paralizzato alla finestra perdendo ogni opportunità di guadagno e, forse, di perdita.
Cercherò di movermi appena i buoi saranno usciti dalla stalla ed avranno preso una direzione certa sperando che non corrano troppo ed evitando di lasciarli disperdere con il prezioso aiuto di tutte le opinioni contraddittorie che trovo in Soldi on line.
Se questo non è gestire il caos e individuare i forti segnali delle scie lasciate dagli squali!
grazie a tutti.
Giovanni da legnano
R: programma di breve termine
La speculazione sull'immobile, in 1-2 anni, toglitela dalla testa, non fosse altro per la tassazione sulle compravendite (e sulla proprietà) e i costi dei servizi "acccessori" (notaio, agenzia, ecc). Casomai abbi una ottica di medio termine (anche se, in questo momento ti sconsiglierei cmq l'investimento immobili, verranno tempi più "a sconto"). Cerca di speculare nel breve con strumenti più facilmente liquidabili e cmq mantieni una certa liquidità sempre disponibile. Il mercato, a tutti i livelli (valute, commodities, titoli azionari, obbligazioni e immobiliare) sono drogati, in positivo e negativo, pronti a rimbalzare violentemente nel senso inverso a cognizione realistica avvenuta. Non impegnarti, tanto meno nell'immobile. Massimo
R: programma di breve termine
Giovanni,
a) sull'oro ho molti dubbi. La "barbara reliquia" (Keynes docet) prima o poi mostrerà la sua inconsistenza come bene rifugio.
b) sugli immobili, invece, i dati relativi alla sovrapproduzione immobiliare sono ormai numerosi, e sotto gli occhi di tutti (persino 2-3 cartelli per ogni portone, anche on zone di pregio!)
Morale: non si vende casa propria poiché la sua "algebra di valori" è composta da numerosi valori anche psicologici. Le "seconde case" e gli immobili a scopo d'investimento vanno invece venduti prima che "scocchi la scintilla" anche in Italia (qualche banca che deve ricapitalizzarsi velocemente vendendo immobili, qualche moto sociale, una deflazione, ecc...).
Con cautela, però, e senza fissarsi su uno scenario per quanto plausibile: la realtà ha molta più fantasia di noi!
Nicola
Grande commento
Scusi ma mi viene da ridere,se penso che le case potrebbero aumentare e l'oro nel contmpo scendere,cosi quella speculazione che Lei riteneva valida
in realta la portera direttamente ad un disastro,ah ah ah sto scherzando,pero personalmente sono al lancio della moneta TESTA CROCE,poiche mi sembra che non ci sia piu certezza su niente,Saluti
il films gia' visto?
non voglio onvincere nessuno!!!!!!detto questo mi sembra di vedere il solito films,avvenuto in inghilterra con il governo della Sig,Teacher
vi erano cartelli vendesi o affittasi in ogni angolo delle strade a Londra,IO abito a firenze (è vero che le miei rivelazioni sono limitate x capire il fenomeno immobiliare)pero non avevo mai visto tanti cartelli come
ora ed intere rubriche immobiliari piene di case in vendita o affittasi,ma pero mi sembra che il mercato non sia piu in grado di assorbire tale offerta
Quindi va da se che sara' discesa.il time è difficile da prevedere.SALUTI
cari
Consulente informatico
Nella ipotesi di costruire una nuova casa, anche in questo caso, secondo Lei, ci sarà una diminuzione dei costi di costruzione e secondo lei quando colocherebbe il momemnto ideale per iniziare l'avventura con prezzi ribassati e inflazione/tassi(per stipulare un mutuo) non ancora decollati?
Grazie
R: Consulente informatico
Caro Marco,
sono un fautore dello scenario "deflattivo", per cui più che prevedere "quando", cerco di immaginare i "Segnali deboli" che indichino i momenti importanti di una evoluzione.
In tale scenrio deflattivo potremmo assistre a ribassi dei prezzi (tutti, anche immobiliari) e bassi tassi di interesse.
I segnali di tale possibile deflazione l'avremo appena assisteremo in Italia a : 1) primi ribassi di listini, per esempio, automobilistici; 2) ulteriori incrementi della disoccupazione; 3) impennata dei pignoramenti immobiliari o insolvenze dei mutui (già ai massimi dal 1072 negli USA).
Il momento buono per investire nell'immobiliare potrebbe essere quando questi segnali confermano l'INIZIO di una deflazione, e allora il momento sarà decisamente "Buyer" ossia con ottime possibilità negoziali per chi compra.
Nicola
Ascolta, si fa sera...vi parla...
"L’Anti-Robin Hood : 6 mesi all’apocalissi immobiliare?
Il nuovo anno porterà al dis-velamento (apokalupsis , dal greco), ossia l’apocalissi della vera realtà e valore degli immobili!"
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Stiamo parlando del nuovo anno 2010?
Certamente, no!
Ma del 2008... infatti, l'articolo così chiaroveggente (che ne segue altri oroscopi di anni precedenti) è del 12 dicembre 2007
Ritenta...la prossima volta potresti essere più fortunato. ;-)
Nino
Nulla di nuovo sotto il sole...
Nulla di nuovo sotto il sole... ossia: quando scrivevo nel 2006 e 2007 gli articoli sulla "bolla Immobiliare" (PRIMA DEI FATTI....) molti (forse voi stessi...) mi davate del pessimista (se non peggio!).
Poi, nel 2008 (DOPO GLI ARTICOLI...) crolli immobiliari in USA, UK, Spagna, Francia (vedi grafico della Aberdeen Research), nonché primi ribassi consistenti dopo 10 anni in tutto il mondo, MA.... c'è sempre qualcuno che critica perché manca l'Italia all'appello dei crolli.
L'ITALIA, è vero non ha seguito come pensavo tali crolli, ma (vedi grafico del Reddy's Group) al momento ne sta ACCENTUANDO LE PREMESSE FISICHE, ossia: pur nella intrinseca IMPREVEDIBILITA' dei fenomeni complessi, soprattutto in termini di TEMPO, un sistema fisico non può sostenersi senza l'energia qui fornita dalle TRANSAZIONI (i VOLUMI) immobiliari, sempre più catatonici.
Scusate se la direzione del vento era correttamente segnalata nel 2006-2007, con conferme a livello internazionale, mentre per l'Italia... è iniziata una inversione il cui esito.... lascio a voi seguire il mercato dei prossimi mesi.
L'importante è comprendere la direzione del vento... a meno di divertirsi andando controvento (ma fate pure voi.... :-) )
Nicola
R: Nulla di nuovo sotto il sole...e la terra
continuano ad non capire quello che cerchi di comunicare,ti danno ancora del pessimista,Nicola,forse perchè noi elettronici abbiamo capacita razionali concrete ed nei ns sistemi logici non vi è posto all'immaginazione
ed all'illusione,pero per sostenere il tuo scritto riquardo al crollo del mercato immobiliare,vorrei ricordare la legge che governa il mercato cioè
quella di domanda offerta,siccome la domanda è ferma da diverso tempo è inevitabile che sara' l'offerta ad andare incontro alla domanda,poiche i mercati proprio per la loro logica non possono rimanere imbalsamati x tanto tempo,quindi dopo un periodo di stagnazione per muovere il mercato immobiliare,che comunque restando fermo ha dei costi altissimi,sara' costrtto a scendere volenti o DOLENTI,il mecato o SCENDE o SALE.fermo non sta mai,SALUTI cari
R: R: Nulla di nuovo sotto il sole...e la terra
Certo, anche il mercato immobiliare ha cicli, sale, sta fermo un po', scende, sta fermo un po', risale...
Con maggiore gradualità ed un po' meno bruscamente degli altri settori, ma è così.
Però, il coefficiente angolare rispetto al costo della vita è positivo e finora è stato superiore agli altri investimenti.
http://i45.tinypic.com/2djc3d0.jpg
http://i45.tinypic.com/5zjw2b.jpg
Per il futuro non si può dire nulla, anche se personalmente sono convinto che l'andamento mediamente favorevole possa continuare per molto tempo ancora.
A proposito dell'attuale momento di ribassi dei prezzi delle case: già tre anni fa (su SaperInvestire) sostenevo che sarebbe stato in Italia al MASSIMO del 15% (chiusura con ritorno ai prezzi del 2004) e che il ciclo di crescita (preceduto dal numero delle transazioni) sarebbe ripreso a fine 2010.
Io non ho dubbi ;-) ; vedremo chi avrà ragione.
Nino
ribasso del -30%
Gordon,
come sai bene (ma altri si dimenticano di ciò...)i sistemi complessi sono IMPREVEDIBILI, soprattutto nei tempi.
Ciò non deve esimerci dallo sforzo di elaborare scenari plausibili, pronti a cavalcarli QUANDO (chissà...) si presenteranno.
Come citato nel post attuale, analisi di competenti finanziario-immobiliari sia locali sia americani si aspettano uno "sfogo del bubbone" italiano pari al 30% circa.
Gli americani sostengono entro il 2010, gli italiani non sono unanimamente concordi nei tempi.
L'importante è comprendere la direzione del vento...
Nicola
R: ribasso del -30%
Posso accettare la risposta del sempre interessante Antonucci (sistemi complessi = imprevedibilità), ma la frase successiva ("pronti a cavalcarli QUANDO...") perde significato, perché sapremo la portata dell'evento solo dopo che si è verificato, basta vedere i falsi crolli avuti da aprile a ottobre. Oltretutto il tutto sembra ridursi in un "prima o poi scende".
A proposito, c'era un altro suo blog (del quale non vedo il link in questa pagina) che prevedeva il crollo delle borse ancora ad agosto, o persino prima: nel blog diceva che non si poteva sapere il quando, ma poi si intendeva imminente, con tanto di tempistiche continuamente smentite dai rimbalzi delle borse. Alcune persone shortavano convinte dai vostri discorsi, per poi lamentarsi di avere perso molti soldi. In quel caso un bagno di umiltà (richiesto da un intervento) era dovuto, ma si proclama un po' troppo e davanti agli errori si dimentica...
Cordialmente,
Alessandro Lancini
R: R: ribasso del -30%
Caro Nicola, innanzi tutto complimenti per i tuoi articoli. Credo che il problema di comprensione sia legata al fatto che inconsciamente tutti gli investitori vogliano sapere il giorno e l'ora dei minimi e dei massimi di qualunque mercato, cosa ovviamente impossibile. Quello che è possibile capire invece sono gli scenari nei quali i mercati si muovono. Mi spiego meglio: se il mondo è indebitato fino al collo (imprese, cittadini, governi ecc), prima o poi questi debiti dovranno essere pagati..e qualcuno dovrà vendersi non solo gli immobili, ma anche le mutande..purtroppo. Detto questo, chi voglia investire in immobili, come in qualunque altra attività, dovrebbe gradualemte accumulare e gradualmente dismettere gli investimenti scelti a seconda del rischio che esprime il mercato in termini di rendimenti aimpliciti. Per fare questo ovviamente occorrono mln di euro..non la casa di proprietà. E calcolare il rendimento implicito di un immobile è facile: basta dividere l'affitto per il prezzo di mercato. E nel 2007 a Modena la mia città, 80 MQ nuovi costravano circa 4000 euro al mq (tot 320.000) e potevano ssere affittati a circa 600 euro (lordi) al mese poco + del 2% lordo...non mi sembrava un buon investimento....voi cosa ne dite?
saluti
R: R: R: ribasso del -30%
c'è anche il problema di rimanere schiavi delle banche per anni ed anni con tassi che verosimilmente saliranno e ICI da pagare se non è prima casa.
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